Umowa najmu okazjonalnego - jak ją sporządzić?

Dlaczego coraz więcej właścicieli mieszkań decyduje się na najem okazjonalny zamiast klasycznej umowy najmu? To rozwiązanie prawne, które zwiększa bezpieczeństwo wynajmującego, a jednocześnie może chronić prawa lokatorów. Dowiedz się, jak wygląda umowa najmu okazjonalnego, kto może ją zawrzeć, co musi zawierać i jak zadbać o to, by była ważna.

Do góry

Na czym polega umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny typ umowy najmu, który został wprowadzony w polskim systemie prawnym, aby zabezpieczać interesy właścicieli nieruchomości wynajmowanych osobom fizycznym.

W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny nie chroni najemcy w takim samym stopniu, jeśli chodzi o możliwość pozostania w lokalu mimo wygaśnięcia umowy. Dzięki temu umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza prawa wynajmującego w sytuacjach konfliktowych, które w przypadku standardowej umowy najmu mogłyby ciągnąć się latami w sądzie.

Ten typ najmu zawiera się na czas określony, przy czym okres najmu nie może przekraczać 10 lat, co wynika z przepisów Kodeksu cywilnego. Dokument musi zostać sporządzony w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a kluczowe załączniki – jak oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – muszą zostać podpisane w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z przepisami, podstawą do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu jest właśnie akt notarialny, który znacząco przyspiesza procedurę wydania lokalu właścicielowi. W efekcie najem okazjonalny daje wynajmującemu silniejsze narzędzia prawne, ale jednocześnie – poprzez określone w ustawie ograniczenia – chroni najemcę przed nadużyciami.

Warto podkreślić, że możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, czyli tzw. najmu konsumenckiego. Nie można jej stosować w przypadku wynajmu lokali użytkowych czy komercyjnych.

Do góry

Najem okazjonalny a standardowa umowa najmu – kluczowe różnice

Choć na pierwszy rzut oka umowa najmu okazjonalnego i zwykła umowa mogą wyglądać podobnie, różnią się one istotnie pod względem skutków prawnych oraz poziomu ochrony interesów stron.

W przypadku standardowej umowy najmu, nawet jeśli najemca nie wywiązuje się z obowiązków, np. nie płaci czynszu lub użytkuje mieszkanie niezgodnie z przeznaczeniem, właściciel ma bardzo ograniczone możliwości szybkiego działania. Musi wszcząć postępowanie sądowe, uzyskać klauzulę wykonalności, a następnie prowadzić egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu, co nierzadko zajmuje miesiące, a nawet lata.

Najem okazjonalny lokalu znacząco ten proces upraszcza. Dzięki obowiązkowemu oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, sporządzonemu w formie aktu notarialnego, właściciel może w przypadku problemów z lokatorem złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności – bez konieczności przeprowadzania całego postępowania dowodowego. To umożliwia sprawne opuszczenie lokalu przez nieuczciwego najemcę.

Dodatkową różnicą jest konieczność wskazania przez najemcę tzw. lokalu zastępczego, czyli miejsca, do którego może się przenieść w razie egzekucji. Musi temu towarzyszyć oświadczenie właściciela lokalu wskazanego, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy.

Różnice dotyczą też formalności – podpisanie umowy najmu okazjonalnego wymaga zgłoszenia jej do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia może skutkować utratą wszystkich korzyści prawnych wynikających z tej formy najmu.

Do góry

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny jest specyficzną formą wynajmu, dostępną wyłącznie dla ściśle określonego grona.

Po pierwsze, najem okazjonalny mogą zawrzeć wyłącznie osoby fizyczne – zarówno w roli wynajmującego, jak i najemcy. Właściciel nieruchomości nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali – jeśli wynajmuje mieszkania komercyjnie, np. w ramach działalności wpisanej do CEIDG, nie może skorzystać z trybu najmu okazjonalnego.

Po drugie, przedmiotem umowy najmu okazjonalnego musi być lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w którym najemca zamieszka na stałe lub tymczasowo. Nie można w ramach tej umowy wynajmować lokali użytkowych (np. biur, sklepów czy magazynów).

Dodatkowo, lokal musi należeć do osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu – najczęściej jest to właściciel mieszkania, choć może to być także użytkownik wieczysty lub osoba mająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W kontekście obowiązków formalnych, właściciel lokalu wynajmowanego okazjonalnie musi dopełnić także obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy do naczelnika urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu – to jeden z warunków skuteczności ochrony, jaką daje najem okazjonalny.

Do góry

Jak sporządzić umowę najmu okazjonalnego?

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna i skutecznie chroniła interesy stron, musi spełniać szereg wymogów formalnych. Nie wystarczy jedynie podpisanie dokumentu – konieczne jest odpowiednie przygotowanie treści, skompletowanie załączników oraz dopełnienie obowiązków względem urzędu skarbowego. Poniżej opisujemy, co powinno znaleźć się w takiej umowie oraz jak wygląda jej procedura zawarcia.

Treść umowy – co musi zawierać?

W umowie najmu okazjonalnego lokalu należy zawrzeć wszystkie kluczowe postanowienia, które jasno określą relację między stronami. Dokument powinien obejmować:

• Dane stron umowy – pełne dane osobowe najemcy i wynajmującego, w tym adresy zamieszkania i numery PESEL.

• Opis lokalu – czyli dokładne informacje na temat wynajmowanej nieruchomości: adres, numer mieszkania, powierzchnia, piętro, wyposażenie.

• Czas trwania umowy – zgodnie z przepisami, najem okazjonalny zawiera się na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.

• Wysokość czynszu i opłat – stawki czynszu obowiązujące przez cały okres najmu, terminy i forma płatności, informacje o opłatach niezależnych od właściciela (np. prąd, internet).

• Obowiązki najemcy i obowiązki wynajmującego – szczegółowe zapisy dotyczące dbałości o lokal, drobnych napraw, zasad korzystania z mieszkania, obowiązku ubezpieczenia czy zgody wynajmującego na wprowadzanie zmian.

• Warunki rozwiązania umowy – sytuacje, w których może dojść do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego, sposób wypowiedzenia, ewentualne kary umowne.

Umowę należy sporządzić w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Tylko taka forma zapewnia skuteczność przepisów chroniących właściciela.

Wymagane załączniki – co trzeba dołączyć?

Do umowy najmu okazjonalnego należy bezwzględnie dołączyć:

• Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, sporządzone w formie aktu notarialnego – to dokument kluczowy dla możliwości późniejszego dochodzenia praw przez właściciela.

• Oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę, w którym potwierdza on, że zgadza się przyjąć najemcę w razie konieczności opuszczenia lokalu – to tzw. lokal zastępczy.

• Oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu, w którym może zamieszkać po zakończeniu najmu – dokument może być połączony z powyższym lub odrębny.

Załączniki te stanowią nieodzowną część umowy – ich brak może skutkować uznaniem dokumentu za zwykłą umowę najmu, bez skutków wynikających z najmu okazjonalnego.

Zgłoszenie do naczelnika urzędu skarbowego

Zgodnie z przepisami, właściciel mieszkania ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Zgłoszenie to nie wymaga opłat, ale jego brak powoduje, że właściciel traci możliwość skorzystania z uproszczonej egzekucji.

Do góry

Obowiązki najemcy i wynajmującego w umowie najmu okazjonalnego

Jednym z kluczowych elementów dobrze sporządzonej umowy najmu okazjonalnego lokalu jest precyzyjne określenie, jakie obowiązki spoczywają na każdej ze stron. Jasne ustalenia w tym zakresie nie tylko porządkują relacje między najemcą a właścicielem, ale też zapobiegają późniejszym nieporozumieniom.

Obowiązki najemcy

Zgodnie z przepisami oraz praktyką najmu okazjonalnego, najemca zobowiązuje się do:

• terminowego regulowania czynszu oraz opłat eksploatacyjnych – w tym mediów, Internetu, śmieci, zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie,

• dbania o lokal – najemca musi utrzymywać mieszkanie w należytym stanie technicznym i higienicznym, naprawiać drobne usterki wynikające z codziennego użytkowania,

• niepoddawania lokalu osobom trzecim – zakaz podnajmu lub udostępniania lokalu bez zgody wynajmującego,

• korzystania z mieszkania zgodnie z przeznaczeniem – czyli do celów mieszkalnych, bez prowadzenia w nim działalności gospodarczej,

• opuszczenia lokalu i wydania lokalu właścicielowi w terminie określonym w umowie lub w sytuacji wypowiedzenia – zgodnie z podpisanym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

• zapewnienia lokalu zastępczego – wskazanie innego miejsca zamieszkania na wypadek wykonania egzekucji (poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia wraz z dokumentem podpisanym przez osobę posiadającą tytuł prawny do tego lokalu).

W niektórych umowach pojawiają się także zapisy o obowiązku wykupienia ubezpieczenia mieszkania przez najemcę – np. od zalania, szkód wyrządzonych przez osoby trzecie itp.

Obowiązki wynajmującego

Z kolei obowiązki wynajmującego obejmują:

• oddanie lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania – czysty, sprawny technicznie, bez usterek zagrażających zdrowiu lub bezpieczeństwu,

• przeprowadzanie koniecznych napraw – np. awarii instalacji wodno-kanalizacyjnej, grzewczej czy elektrycznej, które nie wynikają z winy najemcy,

• respektowanie prawa najemcy do prywatności – właściciel nie może bez uprzedzenia wchodzić do mieszkania, przebywać w nim ani dokonywać przeglądów bez uzgodnienia z najemcą,

• rozliczenie kaucji po zakończeniu najmu – z uwzględnieniem ewentualnych potrąceń należności, np. za szkody wyrządzone przez najemcę lub zaległości w opłatach,

• zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego – właściciel mieszkania ma obowiązek złożyć informację o zawarciu umowy najmu okazjonalnego do US.

Wyraźne i jednoznaczne ustalenie obowiązków stron pozwala uniknąć sporów, zwłaszcza w kontekście rozwiązaniu umowy czy żądania opróżnienia lokalu. W przypadku sporu, to właśnie zapisy zawarte w umowie będą kluczowym punktem odniesienia – dlatego warto zadbać, by były zgodne z przepisami i nie budziły wątpliwości.

Do góry

Co oznacza egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu?

Jednym z głównych powodów, dla których właściciele decydują się na najem okazjonalny, jest możliwość przeprowadzenia tzw. egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu w sposób znacznie szybszy i mniej skomplikowany niż w przypadku zwykłej umowy najmu. To kluczowy mechanizm, który zabezpiecza prawa wynajmującego i chroni go przed problematycznymi najemcami, którzy nie chcą dobrowolnie opuścić mieszkania.

Czym jest egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu?

To procedura polegająca na przymusowym wydaniu lokalu właścicielowi przez najemcę, który mimo wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy nie chce go opuścić. W przypadku najmu okazjonalnego możliwe jest pominięcie długotrwałego procesu sądowego, ponieważ właściciel dysponuje wcześniej podpisanym przez najemcę oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, sporządzonym w formie aktu notarialnego.

Dzięki temu dokumentowi sąd może nadać klauzulę wykonalności na podstawie samego aktu notarialnego i umowy, a komornik może rozpocząć postępowanie egzekucyjne, czyli doprowadzić do opuszczenia lokalu przez najemcę bez konieczności prowadzenia pełnej sprawy sądowej.

Jak wygląda procedura?

1. Wygaśnięcie lub wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego – np. z powodu upływu terminu, zaległości czynszowych czy innych podstaw wskazanych w umowie.

2. Złożenie wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego – właściciel załącza umowę, załączniki i dokument z podpisem notarialnie poświadczonym.

3. Nadanie klauzuli przez sąd – zazwyczaj szybciej niż w przypadku zwykłej sprawy.

4. Złożenie wniosku do komornika – komornik wzywa najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu.

5. Jeśli najemca nie reaguje – komornik przystępuje do eksmisji, kierując go do lokalu zastępczego, o ile taki został wskazany.

Co daje właścicielowi ta możliwość?

Właściciel zyskuje realne narzędzie, by odzyskać lokal wynajmowany okazjonalnie bez konieczności prowadzenia latami sprawy o eksmisję. W przypadku zwykłej umowy najmu, najemca objęty ochroną praw lokatorów mógłby zajmować mieszkanie przez wiele miesięcy – nawet jeśli nie płaci, dewastuje lokal lub narusza warunki umowy.

Do góry

Lokal zastępczy – obowiązek wskazania przez najemcę innego lokalu

Jednym z fundamentalnych wymogów prawnych, które odróżniają najem okazjonalny od zwykłej umowy najmu, jest obowiązek najemcy wskazania lokalu zastępczego. To element zabezpieczenia interesów właściciela, który pozwala na realną i skuteczną egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu, jeśli najemca nie opuści mieszkania dobrowolnie.

Czym jest lokal zastępczy?

Lokal zastępczy to nieruchomość, do której najemca zobowiązuje się przeprowadzić w razie rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego. W praktyce oznacza to, że najemca nie będzie blokował lokalu wynajmowanego okazjonalnie, ponieważ ma zapewnione inne miejsce pobytu.

Wskazanie lokalu zastępczego pełni funkcję alternatywy dla lokalu socjalnego – dzięki temu właściciel nie musi czekać na przydział lokalu przez gminę, a postępowanie egzekucyjne nie podlega zawieszeniu z powodu braku miejsca do zamieszkania dla najemcy.

Jakie dokumenty są wymagane?

Najemca musi przedłożyć dwa pisemne dokumenty jako załączniki do umowy najmu okazjonalnego:

• Oświadczenie najemcy, w którym wskazuje konkretny adres innego lokalu, do którego się przeprowadzi w razie konieczności.

• Oświadczenie właściciela tego lokalu, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy – musi to być osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu (np. właściciel, główny najemca, współwłaściciel).

Oba dokumenty muszą być sporządzone na piśmie – choć nie muszą mieć formy aktu notarialnego, ich brak unieważnia status najmu okazjonalnego.

Dlaczego lokal zastępczy jest tak ważny?

W przypadku eksmisji najemcy z mieszkania wynajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, komornik nie może działać, jeśli najemca nie ma dokąd się przeprowadzić. Dzięki wcześniejszemu wskazaniu lokalu zastępczego, procedura przebiega sprawnie i bez ryzyka odroczenia wykonania nakazu.

Dla właściciela oznacza to, że żądanie opróżnienia lokalu nie zostanie zablokowane przez sąd lub komornika z powodu niemożności zapewnienia najemcy dachu nad głową – to najczęstszy problem w przypadku zwykłej umowy najmu.

Do góry

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego – kiedy i jak?

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas określony, ale nawet taka forma może zostać rozwiązana wcześniej, jeśli zaistnieją konkretne przesłanki. W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, zasady wypowiedzenia w przypadku najmu okazjonalnego są jasno określone ustawowo i dają właścicielowi mieszkania możliwość działania, gdy najemca narusza ustalone zasady współpracy.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę?

Zgodnie z przepisami, wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego może nastąpić w trzech sytuacjach, zawsze z miesięcznym okresem wypowiedzenia, liczonym na koniec miesiąca kalendarzowego. Oto katalog przesłanek:

1. Użytkowanie lokalu niezgodnie z umową lub przeznaczeniem – jeśli najemca łamie zapisy dotyczące np. zakazu prowadzenia działalności gospodarczej, niszczy lokal, zakłóca porządek.

2. Zaleganie z opłatami przez co najmniej trzy pełne miesiące – pod warunkiem wcześniejszego pisemnego wezwania przez wynajmującego do zapłaty i poinformowania o możliwym wypowiedzeniu umowy.

3. Podnajem lokalu bez zgody wynajmującego – jeśli najemca oddał lokal do używania osobie trzeciej, mimo że umowa tego zabrania.

W każdej z powyższych sytuacji właściciel ma prawo zażądać opróżnienia lokalu, a dzięki podpisanemu wcześniej oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, może skutecznie i szybko rozpocząć procedurę odzyskania mieszkania.

A co z wypowiedzeniem przez najemcę?

Najemca również ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, jednak tylko wtedy, gdy umowa przewiduje taką możliwość. W praktyce często dopuszcza się np. możliwość wypowiedzenia z zachowaniem jednomiesięcznego okresu, jeśli np. lokal okaże się niezdatny do zamieszkania lub właściciel nie wykonuje swoich obowiązków. Dlatego tak ważne jest, aby strony umowy ustaliły wcześniej szczegółowe warunki rozwiązania umowy, by uniknąć niejasności i sporów.

Do góry

Umowa najmu okazjonalnego a ochrona praw lokatorów

Choć umowa najmu okazjonalnego została stworzona głównie po to, by zabezpieczać prawa wynajmującego, nie oznacza to, że najemca pozostaje całkowicie pozbawiony ochrony. Wręcz przeciwnie – nawet w tej elastycznej formie najmu obowiązują zasady wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, a także z Kodeksu cywilnego.

Czy najem okazjonalny wyłącza ochronę lokatora?

Nie. Mimo że właściciel nieruchomości ma w tej formule ułatwiony dostęp do egzekucji, najemca nadal jest objęty podstawowymi przepisami dotyczącymi ochrony przed bezpodstawnym wypowiedzeniem umowy, czy też nakazem opuszczenia lokalu bez spełnienia określonych warunków.

W szczególności, nawet w najmie okazjonalnym, nie można:

• usunąć najemcy siłą,

• zmieniać zamków bez jego wiedzy,

• wyrzucić rzeczy osobistych z mieszkania bez wyroku sądu (nawet jeśli istnieje klauzula wykonalności).

Wszystko musi odbywać się zgodnie z procedurą egzekucji i z poszanowaniem ochrony praw lokatorów.

Przed podpisaniem umowy zapoznać się z aktualnym brzmieniem Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która reguluje relacje pomiędzy właścicielami a najemcami w Polsce. Zatem nawet przy umowie, która ułatwia właścicielowi dochodzenie swoich praw, kluczowe jest utrzymanie równowagi i przestrzeganie przepisów, które obowiązują w zakresie wynajmowania lokali. To fundament, który pozwala uniknąć sporów i zapewnia bezpieczeństwo obu stronom.

Umowa najmu okazjonalnego – podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego to forma wynajmu lokalu mieszkalnego, która zapewnia właścicielowi większe bezpieczeństwo niż tradycyjna umowa najmu, a jednocześnie – przy zachowaniu ustawowych zasad – chroni podstawowe prawa najemcy. Jej największą zaletą jest możliwość szybkiej egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu dzięki oświadczeniu najemcy sporządzonemu w formie aktu notarialnego.

Z najmu okazjonalnego mogą korzystać wyłącznie osoby fizyczne, a lokal musi służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, nie może być wykorzystywany do działalności gospodarczej. Kluczowymi elementami umowy są: dane stron, opis nieruchomości, czas trwania najmu, wysokość czynszu, obowiązki najemcy i wynajmującego, a także warunki rozwiązania umowy.

Do umowy należy dołączyć wymagane załączniki: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego oraz zgodę jego właściciela. Ponadto wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy do naczelnika urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Mimo że najem okazjonalny daje właścicielowi skuteczniejsze narzędzia prawne, nie zwalnia go z przestrzegania przepisów o ochronie praw lokatorów. Dlatego umowa musi być starannie przygotowana, kompletna i zgodna z obowiązującym prawem – tylko wtedy zabezpiecza interesy obu stron i pozwala uniknąć potencjalnych sporów.

Do góry