Najem okazjonalny - co to oznacza?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu prywatnego, który powstał jako odpowiedź na problemy właścicieli mieszkań z lokatorami zalegającymi z płatnościami lub nieopuszczającymi lokalu po wygaśnięciu umowy. Choć stanowi alternatywę dla standardowej umowy najmu, wiąże się z dodatkowymi wymogami formalnymi. Dzięki nim właściciel nieruchomości zyskuje większe bezpieczeństwo, zwłaszcza w przypadku konieczności opróżnienia lokalu.

Do góry

Czym różni się najem okazjonalny od tradycyjnego najmu?

W przypadku najmu okazjonalnego kluczowe znaczenie ma to, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. To odróżnia go od najmu instytucjonalnego oraz klasycznego wynajmu komercyjnego. Taka forma najmu przewidziana jest na maksymalnie 10 lat i wymaga zachowania dodatkowych procedur formalnych, m. in. przygotowania dokumentów w formie aktu notarialnego. Co istotne, umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu, najem okazjonalny chroni właściciela lokalu przed sytuacją, w której lokator odmawia opuszczenia mieszkania po rozwiązaniu umowy. Dzieje się tak dzięki zawartemu w umowie oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji opróżnienia i wydania lokalu używanego. W razie potrzeby właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, co znacznie przyspiesza cały proces eksmisyjny.

Do góry

Wymagane dokumenty do zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga zgromadzenia kilku dodatkowych dokumentów. Podstawą jest oczywiście sama umowa najmu lokalu mieszkalnego, która zawiera dane stron, okres obowiązywania najmu, opis lokalu, obowiązującą stawkę czynszu i zasady jego regulowania. Dodatkowo potrzebne są:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym przez właściciela,

• wskazanie adresu nieruchomości, która będzie pełniła funkcję lokalu zastępczego dla najemcy.

Bez dostarczenia tych dokumentów umowa najmu okazjonalnego jest nieważna – wymóg ten funkcjonuje pod rygorem nieważności.

Do góry

Procedura zawarcia i zgłoszenia najmu okazjonalnego

Po podpisaniu dokumentów przez właściciela i najemcę umowę należy zgłosić do urzędu skarbowego. Zgłoszenie najmu okazjonalnego jest obowiązkowe, a jego brak może skutkować uznaniem najmu za tradycyjny. Termin na dopełnienie formalności wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego nie zwalnia właściciela mieszkania z obowiązku ewidencjonowania przychodów. Może on jednak korzystać z uproszczonej formy rozliczania, jaką są przychody ewidencjonowane, według stawki ryczałtowej. Dodatkowym zabezpieczeniem jest możliwość pobrania kaucji, której wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu obowiązującego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Do góry

Wygaśnięcie i wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego wygasa automatycznie po upływie okresu, na który została zawarta. Może także ulec rozwiązaniu wcześniej, na przykład za porozumieniem stron lub wskutek jednostronnego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę w określonych przypadkach, takich jak:

• używanie lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem,

• zaległości z opłatami,

• podnajmowanie lokalu bez zgody właściciela.

Zarówno właściciel, jak i najemca powinni pamiętać, że wypowiedzenie umowy najmu musi nastąpić w formie pisemnej, a jego skutki zależą od zapisów zawartych w dokumencie. Dnia opróżnienia lokalu nie należy utożsamiać z dniem wygaśnięcia umowy – najemca zobowiązany jest opuścić lokal w terminie wskazanym w wypowiedzeniu.

Do góry

Jakie obowiązki i prawa ma właściciel lokalu?

Właściciel nieruchomości, który decyduje się na najem okazjonalny, zyskuje skuteczne narzędzie ochrony przed problematycznymi lokatorami. Dzięki zapisom dotyczącym poddania się egzekucji może on szybciej odzyskać dostęp do mieszkania po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu. Co ważne, w przypadku problemów z opuszczeniem lokalu przez najemcę, właściciel nie musi kierować sprawy do sądu o eksmisję – wystarczy oświadczenie najemcy i nadanie klauzuli wykonalności.

Z drugiej strony właściciel musi zapewnić najemcy odpowiednie warunki do korzystania z lokalu i przestrzegać postanowień zawartych w umowie. Dotyczy to m. in. dnia wydania lokalu, standardu mieszkania oraz zapisów dotyczących ubezpieczenia mieszkania czy dostępu do mediów.

Do góry

Najem okazjonalny a ochrona praw lokatorów

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najemcy objęci są szczególnymi prawami chroniącymi ich przed nieuzasadnioną eksmisją. Jednak w przypadku najmu okazjonalnego ochrona ta została ograniczona. Lokatorzy, którzy podpisują umowę najmu okazjonalnego lokalu, sami rezygnują z niektórych przywilejów, poddając się procedurze egzekucyjnej w razie potrzeby.

Właściciel mieszkania nie ma obowiązku zapewniania najemcy innego lokalu w mieszkaniowym zasobie gminy, co jest wymagane w przypadku tradycyjnego najmu. To sprawia, że wynajem okazjonalny bywa korzystniejszy dla właścicieli, ale wymaga od najemców dokładnego zapoznania się z zapisami umowy oraz ich skutkami prawnymi.

Do góry

Podsumowanie

Najem okazjonalny to rozwiązanie, które zwiększa bezpieczeństwo właściciela, jednocześnie ograniczając możliwość nadużyć ze strony najemcy. Warunkiem jego skuteczności jest jednak poprawne zawarcie umowy i spełnienie wszystkich wymogów formalnych – zwłaszcza w zakresie dokumentów sporządzanych w formie aktu notarialnego. Choć ta forma najmu wymaga większego zaangażowania na początku, może znacząco zmniejszyć ryzyko problemów przy zakończeniu współpracy z lokatorem.

Dla właścicieli mieszkań oznacza to mniej stresu i większą kontrolę nad procesem wynajmu. Dla najemców – jasne zasady i konieczność dotrzymania warunków umowy. To kompromis, który – przy zachowaniu procedur – może działać korzystnie dla obu stron.

Do góry